不動産の共有持分を売却するのに共有者の同意は不要

  • 2021年12月30日
  • 2022年1月14日
  • 共有

不動産の共有持分は自由に売却することができます。

共有不動産の売却と共有持分の売却では、共有者の同意が必要かどうかで違いがあります。

売却の相手に制限は無いので、共有者や不動産業者など持分を購入したい人に売却できます。

今回の記事では、不動産の共有持分の売却について説明しているので、共有解消を検討しているなら参考にしてください。

1.不動産の共有持分は自由に売却できる

不動産の共有持分は自由に売却できます。

間違いやすいのですが、不動産の共有持分を売却するのに、共有者の同意は不要です。

それに対して、共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

(共有物の変更)
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

出典:e-Govウェブサイト(民法251条)

共有不動産と共有持分

あくまでも共有不動産(共有物)を売却するには同意が必要なだけで、自分の持分を売却するのに同意は不要です。

 

2.誰が不動産の共有持分を購入するのか

自分の持分を売却するのは自由です。では、誰が不動産の共有持分を購入するのでしょうか。

あなたが売却したいと思っても、購入する人がいなければ売却することはできません。

不動産の共有持分を購入する可能性があるのは、主に以下の2つです。

  • 不動産を必要としている共有者
  • 不動産に価値があれば不動産業者

2-1.不動産を必要としている共有者

共有者の中に不動産を必要としている人がいるなら、あなたの持分を購入する可能性があります。

例えば、共有者の1人が不動産に住んでいる場合です。

共有状態は長期間になるほど相続が発生して、共有関係が複雑になる可能性があります。共有状態を解消するためにも、共有者は持分を購入するメリットがあります。

ただし、共有者が持分を購入しない場合もあります。

  • 持分を購入する金銭がない
  • 共有者も不動産を必要としていない

金銭が無ければ購入することはできないですし、不動産を必要としていなければ購入しません。

2-2.不動産に価値があれば不動産業者

あなたが共有している不動産に価値があれば、不動産業者に持分を買い取ってもらうことも可能です。

インターネットで検索すれば、複数の持分買取業者を見つけることができます。

ただし、デメリットもあります。

  • 買取金額は相場より安い
  • 価値が無ければ買い取ってくれない

買取金額は相場よりも安くなる

一般的に、持分を買い取ってもらう場合、相場よりも安くなります。

不動産業者は持分を買い取った後で、共有者に買い取ってもらったり、共有者からも買い取って売却します。

できるだけ安く購入しなければ、手間賃の分だけ損になるからです。

価値が無ければ買い取ってくれない

ネットで検索をすれば、共有持分の買取業者を見つけるのは難しくありません。

ただし、買取業者は商売で持分を買い取っているので、価値が無ければ買い取ってくれません。

不動産に価値が無ければ、買い取ってもらうのは難しいです。

 

3.持分売買の登記は買主との共同申請

不動産の共有持分を売却した場合も、不動産登記の申請をすることになります。

売買による持分移転登記は、売主と買主との共同申請です。

持分売却による所有権移転登記について、簡単にまとめています。

  • 登記原因:売買
  • 登記権利者:買主
  • 登記義務者:売主
  • 課税価格:固定資産評価額×売買する持分
  • 登録免許税:課税価格×2%

持分売買の登記をするのに、登録免許税という税金が発生します。あらかじめ確認しておいてください。

以下は、相続により不動産を共有にしたが、その後に持分を共有者に売買した場合の不動産登記簿です。
*簡略化しています。

不動産登記簿の見本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
所有権移転令和元年5月25日
第1234号
原因 令和元年7月22日相続
共有者 住所〇〇
持分2分の1 A
共有者 住所〇〇
持分2分の1 B
B持分全部移転令和3年12月21日
第2345号
原因 令和3年12月21日売買
所有者 住所〇〇
持分2分の1 A

①相続によって不動産がAとBの共有になっています。
②BがAに持分を売却しました。

気を付ける点としては、不動産登記簿の例を見ると分かるとおり、持分移転登記を申請するには登記が共有になっている必要があります。
*順位番号1の登記が済んでいること。

 

4.不動産登記は共有になっているか

不動産の共有持分を売却した場合は、持分移転登記を申請することになります。

ただし、不動産登記が共有になっていることが前提です。不動産登記が共有でなければ、持分移転登記も申請することができません。

4-1.相続登記を省略することはできない

不動産が共有になっている原因で一番多いのは相続です。

ですが、相続が発生していても、相続登記を済ませていない相続人もいます。不動産の名義が亡くなった人で止まっている状態です。

不動産登記は権利変動の流れを記録するので、相続登記を省略して持分移転登記をすることはできません。

相続登記から持分移転登記

相続登記が済んでいなければ、持分を売却する前提として相続登記を済ませることになります。

4-2.自己持分だけの相続登記はできない

持分を売却する前提として、自分の持分だけを相続登記することはできません。

共同相続人のうちの一人の持分のみの相続登記はすることができない。

出典:(昭和30年10月15日民甲2216局長回答)

ですので、共同相続人全員の相続登記を申請します。

相続登記は相続人の1人から申請することができます。他の相続人の協力は不要なので、自分だけで相続登記を済ませることが可能です。

 

5.不動産の共有持分を処分する他の方法

不動産の共有持分を売却できない場合は、別の方法を検討することもできます。

  • 持分の贈与
  • 持分の放棄

5-1.不動産の共有持分を贈与する

不動産の共有持分を贈与することもできます。

購入する金銭は用意できないという人がいれば、共有持分を贈与することも検討しましょう。

共有持分の売却との違いは、受贈者(相手側)に贈与税が発生する可能性があります。

贈与税が発生する可能性

不動産の評価額にもよりますが、贈与税は高額になりやすいので注意してください。

5-2.不動産の共有持分を放棄する

不動産の共有持分を放棄することもできます。

共有持分の売却との違いは、自分の意思表示だけで効果が発生するということです。

共有持分の放棄

共有持分の放棄をするのに、共有者の意思表示は不要です。

ただし、共有持分の放棄を登記するには、共有者と共同で申請する必要があります。

 

6.不動産の共有者が亡くなった場合

不動産の共有者が持分を処分する前に亡くなった場合です。

共有持分も相続財産なので、以下の人が取得する可能性があります。

  • 遺贈による受遺者
  • 法定相続人
  • 特別縁故者
  • 共有者

共有持分が共有者以外に移ると、共有不動産を処分するのが難しくなるので、できる限り生前に共有状態は解消しておいた方が良いです。

 

7.さいごに

不動産の共有持分は自分に売却できます。共有持分を売却するのに、他の共有者の同意も不要です。

不動産の共有状態は早めに解消する方が良いので、売却の相手がいるなら早めに行動しましょう。

共有持分を売却するなら、不動産の登記が共有になっているか確認してください。共有になっていなければ、現在の状態に登記を合わせる必要があります。

不動産の共有関係が長期間になると、相続等により共有関係が複雑になりやすいので、早めに解消しておくことをお勧めします。

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