相続登記前でも不動産を売却することはできます。
相続登記が済んでいなくても、不動産の所有権は相続人に移転しているからです。
ただし、相続登記が済んでいなければ、売買契約を結ぶのは難しいと思います。
相続した不動産を売却するのなら、前もって相続登記を済ませておきましょう。
今回の記事では、相続登記前の売買契約について説明しているので、売却を検討しているなら参考にしてください。
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1．権利変動の流れを確認しておこう
不動産の所有者が亡くなった場合、一般的には以下の3つから不動産の取得者が決まります。
- 遺言書による相続
- 遺産分割協議による相続
- 法定相続人全員での共有
上記のいずれであっても、不動産の所有権は相続人に移転しています。
そして、所有権が移転しているかと、相続登記をしているかは別問題です。
相続が発生すれば、相続登記が未了であっても相続人に所有権は移転します。
ただし、不動産登記をしなければ、第3者に権利変動を対抗することはできません。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
上記を分かりやすく説明すると、相続による所有権移転を第3者に対抗するには、相続登記をする必要があります。
つまり、相続登記をしていなくても所有権は移転していますが、相続登記をしなければ第3者には対抗できません。
2．相続登記前の売買契約は難しい
相続登記をしていなくても所有権は移転しているので、相続した不動産を売却することはできます。
ただし、一般的には相続登記を済ませていなければ、売買契約を結ぶのは難しいでしょう。
なぜなら、相続登記を済ませていなければ、誰が不動産を相続したのか第3者（買主側）には分かりにくいからです。
2-1．買主を探すなら相続人を確定させておこう
不動産業者に依頼（媒介契約）して買主を探してもらう場合は、相続人を確定させておきましょう。
相続人が確定していなければ、不動産業者も依頼を受けないからです。
例えば、遺産分割協議により不動産を相続したのなら、遺産分割協議書を作成しておきます。遺産分割協議書には相続人全員が署名捺印して、印鑑証明書も添付します。
そして、相続登記が未了の理由も説明する必要があります。
2-2．条件付きで売買契約をすることは可能
相続人が確定する前に条件付きで、不動産の売買契約をすることは可能です。
例えば、遺産分割協議と相続登記を条件として、売買契約をするのは当事者の自由となります。
ただし、買主側が認めることは少ないと思うので、現実的には難しいでしょう。
3．所有権移転登記は２回必要になる
相続発生後に不動産を売却した場合、所有権移転登記は2回必要になります。
- 1回目：相続による所有権移転登記
- 2回目：売買による所有権移転登記
不動産登記は権利変動の流れを表すので、相続による所有権移転登記を省略することはできません。
ですので、相続開始後に不動産を売却した場合は、所有権移転登記を2回する必要があります。
4．不動産売却後に売主が死亡すると手続きが違う
一般的には、不動産売却と同時に所有権移転登記をしますが、何らかの理由により所有権移転登記を後回しにしていると、不動産売却後に売主が死亡することもあります。
不動産売却後に売主が死亡した場合は、相続開始後に不動産を売却した場合とは手続きが違います。
何が違うかというと、亡くなった人から買主へ所有権移転登記をする点です。相続人への相続登記は不要となります。
なぜなら、不動産を売却した時点で、不動産の所有権は買主に移転しているからです。相続人に所有権は移転していないので、相続登記もすることはできません。
所有権移転登記の登記義務者は相続人全員となります。相続人が多いと面倒になるので、所有権移転登記は後回しにせず終わらせておきましょう。
注意代金を支払う前に売主が死亡した場合は、相続人に所有権が移っています。
＊一般的には、代金の支払いと所有権の移転は同時です。
5．建物を取り壊して土地を売却した場合
亡くなった人が建物と土地を所有していた場合、老朽化した建物が建っていると土地を売却するのが難しくなります。
そのため、建物を取り壊してから土地を売却することは多いです。
相続登記をする前に建物を取り壊したなら、建物の相続登記は省略することができます。すでに建物は消滅しているので、相続人に名義を変更する意味がないからです。
ただし、土地を売却するには、土地の相続登記を申請しておく必要があります。
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6．さいごに
相続登記未了の間に不動産を売却することは可能です。
ただし、現実的には相続登記をしなければ、売買契約を結ぶのは難しいでしょう。
相続開始後に不動産を売却した場合は、相続登記と相続人（売主）から買主への所有権移転登記が必要です。
相続した不動産を売却する場合は、早めに相続登記を済ませておきましょう。