不動産の共有持分を放棄すると共有者に移るが注意点もある

不動産の共有状態を解消する方法の1つに、共有持分の放棄があります。放棄した持分は不動産の共有者が取得します。

持分放棄は単独の意思表示で効力が発生しますが、不動産の登記は共有者との共同申請です。

今回の記事では、不動産共有持分の放棄について説明しているので、共有状態の解消を検討しているなら参考にしてください。

1.持分の放棄は意思表示で効力発生

不動産を共有している場合、自分の持分を放棄することは自由です。放棄された持ち分は共有者に移ります。

(持分の放棄及び共有者の死亡)
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

出典:e-Govウェブサイト(民法255条)

共有持分の放棄は単独行為と言われているので、本人の意思表示のみで持分放棄の効力は発生します。

共有持分の放棄

共有者に連絡をしなくても持分放棄の効力は発生しますが、証拠を残す意味でも書面で通知した方が良いです。

3人以上で共有している場合は、放棄した持分は各共有の持分割合に従って帰属します。

【例題】「母親4分の2」「長男4分の1」「次男4分の1」で3人が共有している場合です。

次男が持分を放棄すると、母親と長男が持分割合に従って4分の1を按分します。
母親は4分の1×3分の2=12分の2
長男は4分の1×3分の1=12分の1

 

2.持分放棄の登記には協力が必要

共有持分を放棄するのは本人の意思表示のみですが、持分放棄の登記をするには共有者の協力が必要です。

なぜなら、持分放棄による所有権移転登記は、本人(登記義務者)と共有者(登記権利者)の共同申請となるからです。持分放棄を共有者に伝えたからといって、不動産登記を単独で変更することは認められません。

土地の所有権の放棄の登記は単独ではできない

出典:昭和57年5月11日民三第3292号民事局第三課長回答

2-1.持分放棄による所有権移転登記

持分放棄による所有権移転登記について、簡単にまとめています。

  • 登記原因:持分放棄
  • 登記権利者:共有者
  • 登記義務者:持分放棄する人
  • 課税価格:固定資産評価額×放棄する持分
  • 登録免許税:課税価格×2%

持分放棄の登記をするのにも、登録免許税という税金が発生します。あらかじめ確認しておいてください。

以下は、相続により不動産を共有にしたが、その後に持分を放棄した場合の不動産登記簿です。
*簡略化しています。

不動産登記簿の見本
権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
所有権移転令和元年5月25日
第2345号
原因 令和元年5月20日相続
共有者 住所〇〇
持分2分の1 A
共有者 住所〇〇
持分2分の1 B
B持分全部移転令和3年7月5日
第3456号
原因 令和3年7月1日持分放棄
所有者 住所〇〇
持分2分の1 A

①相続によって不動産がAとBの共有になっています。
②Bが持分放棄をしたことにより、持分がAに移転しています。

2-2.共有者が登記に協力しない場合

持分放棄の登記がしたくても、共有者が登記に協力しない場合もあります。

ですが、登記義務者(持分を放棄した人)は登記権利者(共有者)に対して、登記請求権(登記引取請求権)を有しています。

登記権利者が協力しないなら、登記義務者は登記引取請求訴訟を起こすことができます。登記引取請求が認容されれば、単独で登記申請をすることが可能です。

ちなみに、弁護士から訴訟の連絡があった時点で、態度を変えて登記に協力する共有者もいます。

 

3.共有者に贈与税が発生する可能性あり

不動産の持分放棄をすると、共有者に贈与税が発生する可能性があります。

なぜなら、持分放棄は税法上は贈与とみなされ、共有者が贈与税の課税対象者となるからです。

(共有持分の放棄)
9-12 共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする。

出典:国税庁 法令解釈通達 第9条《その他の利益の享受》関係

共有者同士が贈与税を免れるために、持分放棄を利用することを防ぐ意味があると言われています。持分贈与と持分放棄の結果は、実質的に同じだからです。

不動産の評価額によっては贈与税も高額になるので、あらかじめ税理士等に相談しておいた方がいいです。

 

4.固定資産税の注意点を確認

不動産を所有していると固定資産税の課税対象者となります。

固定資産税
土地・家屋等の所有者に対して、市町村が課税する地方税のこと

共有持分の放棄と固定資産税の関係では、以下の2つに注意してください。

  • 不動産登記簿の名義で判断される
  • 1月1日時点の所有者で判断される

4-1.不動産登記簿の名義で判断される

持分放棄をすれば不動産の所有者ではないのですが、登記を変更しない限り固定資産税は課税されます。

なぜかというと、固定資産税の課税は台帳課税主義を採っているので、不動産登記簿の名義を変更しない限り課税対象者となるからです。

(固定資産税の納税義務者等)
第三百四十三条 固定資産税は、固定資産の所有者(質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。)に課する。
2 前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者(区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第二条第二項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。)として登記又は登録がされている者をいう。

出典:e-Govウェブサイト地方税法343条

不動産の共有持分を放棄しても、不動産登記簿の名義を変更しなければ納税義務者のままです。

4-2.1月1日時点の所有者で判断される

固定資産税の納税義務者は、1月1日時点の所有者で判断されます。

したがって、持分放棄の登記を完了させても、その年の固定資産税については納税義務があります。

 

5.持分放棄と持分贈与の比較

持分放棄と持分贈与の比較表です。

持分放棄と持分贈与の比較
持分放棄持分贈与
効力発生単独の意思表示当事者間の契約
持分の取得者共有者受贈者
*第3者も可能
税金贈与税贈与税
登録免許税の税率2%2%

不動産の共有持分を手放したいだけなら、持分放棄で目的を達成できます。逆に、特定の人に譲りたいのであれば、持分贈与を利用することになります。

持分贈与の他に持分売却という方法もあるので、不動産の価値等を考慮して決めてください。

 

6.さいごに

不動産の共有状態を解消する方法として、持分の放棄があります。

共有持分を放棄すると共有者に持分は移転されます。単独の意思表示で放棄できる点は便利なのですが、不動産登記は共有者との共同申請となります。

不動産の評価額と放棄する持分によっては、共有者に贈与税が発生します。不安がある場合は税理士等に相談しておいてください。

不動産登記の名義を変更しなければ、固定資産税の納税義務を免れることはできません。忘れずに登記名義を変更しておきましょう。

不動産の共有状態はデメリットが多いので、早めに解消しておくことをお勧めします。

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