不動産を親子で共有名義にしているなら、共有解消のタイミングを考えておく必要があります。
たとえ親子であっても、不動産の共有状態を継続することはお勧めできません。
生前に共有状態を解消するなら、持分贈与や持分売却等により持分を移転します。相続発生時に共有状態を解消するなら、遺言書等による相続対策も必要です。
今回の記事では、不動産の親子共有について説明しているので、共有解消の参考にしてください。
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【解消方法は複数ある】
1．不動産が親子で共有名義になるケースは2つ
不動産が親子で共有名義になるケースは2つ考えられます。
- 不動産を親と一緒に購入している
- 親の不動産を親子で相続している
1-1．不動産を親子で購入すれば共有名義
不動産を購入する際に親も金銭を出資していれば、不動産は共有名義になります。
以下は、親子で不動産を新築した場合です。
| 順位 番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
| １ | 所有権保存 | 共有者 住所 持分2分の1 Ａ 住所 2分の1 Ｂ |
不動産の持分割合は、支払った金銭割合により決まります。
不動産を親子で購入する主な理由です。
- 親も同居するから
- 親からの金銭援助
- 税金面での優遇
親も金銭を支払っている以上、不動産の共有名義は避けることができません。
1-2．不動産を親子で相続すれば共有名義
不動産の所有者である父親（母親）が亡くなった際に、配偶者と子どもが不動産を相続すると共有名義になります。
以下は、親子で不動産を相続した場合です。
| 順位 番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
| １ | 所有権保存 | 所有者 Ａ |
| ２ | 所有権移転 | 原因 年月日相続 共有者 持分2分の1 Ｂ 4分の1 Ｃ 4分の1 D |
亡くなった人の相続人が配偶者と子ども2人で、法定相続分により登記している状態になります。
ただし、不動産を共有状態にするとデメリットが多いので、誰かの単独名義にすることをお勧めします。
関連記事を読む『不動産（実家）を共有名義にするのはデメリットが多い』
2．親子の共有名義を解消するタイミング
ほとんどのケースでは、不動産の共有名義を解消する時が来ます。
※共有名義のまま処分する場合は除きます。
親子の共有名義を解消するタイミングは、以下の2つになります。
- 親が生存している間
- 親の相続発生時
解消するタイミングにより方法も変わります。
2-1．親が生存している間に不動産の共有を解消する
親が生存している間に不動産の共有を解消するなら、親の持分を共有者である子どもに移転します。
※親の単独名義にするケースは少ないです。
- 持分贈与（無償）
- 持分売却（有償）
親の共有持分を贈与するなら無償なのですが、不動産の評価額によっては贈与税が発生します。贈与税は貰う側（子ども）に課税されるので、不動産の評価額には注意してください。
関連記事を読む『不動産の共有持分を贈与する相手は自由に選べる』
2-2．親の相続発生時に不動産の共有を解消する
親の相続発生時に不動産の共有を解消するなら、家族構成によっては相続対策が必要になります。
なぜかというと、親の相続人が共有者（子ども）だけなら、唯一の相続人である共有者に持分も移転します。
一方、親の相続人が複数人存在するなら、無条件で持分が移転するわけではありません。
遺言書により共有持分を相続させる
相続発生時に共有状態を解消するのであれば、遺言書により共有持分を相続させましょう。
正しい遺言書を作成しておけば、共有者（子ども）は単独で相続登記を申請することができます。
ただし、共有持分の財産価格によっては、他の相続人の遺留分を侵害する恐れがあります。
遺産分割協議で共有持分を相続する
親が遺言書を作成していなければ、遺産分割協議により親の共有持分の取得者を決めます。
相続人同士で話し合いが上手くいけば問題ありませんが、相続人全員の同意がなければ遺産分割協議は不成立です。
相続人同士の仲が悪い場合や所在不明の相続人がいる場合は、生前に共有状態を解消しておくか遺言書を作成しておきましょう。
3．不動産を親子の共有名義で継続するリスク
不動産を親子の共有名義で継続するリスクとしては、以下があります。
- 親の認知症等により不動産が処分できない
- 子どもが先に亡くなると共有関係が複雑
ただし、すべての共有関係に当てはまるわけではなく、特定の条件下でのみリスクになります。
3-1．不動産は親子で共有名義だが住んでいるのは親だけ
不動産が親子で共有名義になっているが、住んでいるのは親だけという場合です。
一般的には、実家等を親子で共有名義にしているケースが該当します。
例えば、1人で住んでいた親が認知症等により、施設へ入所することになったとします。
施設の入所費用等を確保するため共有不動産を売却しようとしても、親が認知症等になっていると売却することが難しいです。
※初期の認知症等であれば可能。
親のために成年後見人の選任を勧められますし、選任されても不動産の売却許可が得られる保証もありません。
初めから子どもの単独名義にしておく等の対策を考えておく必要があります。
関連記事を読む『成年後見人が不動産売却をするには許可や同意が必要』
3-2．子どもの共有持分が配偶者に移ると相続対策が必須
親子で不動産を共有名義にしていて、子どもが先に亡くなった場合です。
子どもの共有持分が配偶者に移ると、親の相続対策は必須になります。
なぜなら、親が亡くなっても、共有者（子どもの配偶者）は相続人にならないからです。
遺言書を作成して共有者（子どもの配偶者）に遺贈するや、生前贈与をして共有状態を解消しておく必要があります。
4．さいごに
不動産が親子で共有名義になっているケースがあります。
- 不動産の購入時から親子で共有名義
- 不動産の相続時から親子で共有名義
不動産を共有名義のまま処分するのであれば別ですが、基本的には共有状態を解消する時期がきます。
生前に共有状態を解消するのであれば、持分贈与や持分売却により共有者に持分を移します。
それに対して、相続発生時に共有状態を解消するのであれば、相続人が共有者のみの場合を除き相続対策をしておいた方が良いです。
共有状態を継続する期間が長ければリスクも増えるので、できる限り共有状態は解消しておきましょう。