亡くなった親が不動産を所有していた場合、安易に共有名義にするのはお勧めできません。
なぜなら、不動産の共有名義はデメリットが多く、後から処分等で揉めることもあるからです。
できる限り、生前に不動産について話し合っておき、相続人同士の共有状態は避けるようにしましょう。
今回の記事では、不動産を共有名義にした場合のデメリットについて説明しているので、共有を検討しているなら参考にしてください。
目次
1．共有不動産の処分に全員の同意が必要なのはデメリット
共有不動産のデメリット1つ目は、共有不動産の処分には全員の同意が必要です。
不動産を共有にした場合のデメリットとして、一番有名ではないでしょうか。
共有名義不動産の処分には、共有者全員の同意が必要となります。誰か1人でも反対すると処分することができません。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
主な共有物の変更には、以下があります。
- 不動産の売却
- 不動産の贈与
- 建物取り壊し
共有者全員の同意が必要というのは、思っているよりもハードルが高いです。
1-1．共有者が所在不明でも同意は必要
相続人同士が疎遠であったり所在不明な人がいると、遺産分割協議をせずに法定相続分で不動産を共有することがあります。
※相続登記が未了状態でも同じです。
ですが、所在不明であっても共有者である以上、不動産を処分する際には同意を得る必要があります。
不在者財産管理人や失踪宣告等を利用しなければ、共有不動産を処分することができません。
相続人の中に連絡が取れない人がいるなら、共有状態を避ける対策をしておきましょう。
1-2．共有者と不動産の売却金額や売却時期で揉める
不動産の共有者全員が売伽に同意していても、売却金額で揉めることがあります。
なぜかというと、金銭に余裕がある人は少しでも高く売りたいですし、金銭に余裕がない人は低くても直ぐに売りたいからです。
また、売却金額ではなく売却時期で意見が一致しないケースもあります。実家を直ぐに処分するのは反対という相続人もいます。
共有不動産を処分するには、条件等も含めて全員の意見が一致する必要があります。
2．共有不動産の管理等で揉めやすいのがデメリット
共有不動産のデメリット2つ目は、共有不動産の管理等で揉めやすいです。
不動産を共有にしても、共有者全員が一緒に住むことは少ないでしょう。
現実的には、以下のどちらかです。
- 誰も住んでいない（使用していない）
- 共有者の1人が住んでいる（使用している）
2-1．共有不動産の管理行為を押し付けられる
亡くなった人の不動産に誰も住んでいない場合、1番近くに住んでいる共有者が損をします。
なぜなら、近くに住んでいる共有者が、なし崩し的に管理を押し付けられるからです。
定期的に窓を開ける等の換気を行ったり、草むしりや枝切りなどもしなければなりません。業者に頼むこともできますが料金は安くはないでしょう。
不動産の管理行為を怠っていると、近隣住民から近くに住んでいる共有者に苦情がきます。
それに対して、遠方に住んでいる共有者は、不動産の管理については気にしていないことが多いです。
不動産を共有にするなら、不動産の管理についても話し合っておきましょう。
2-2．共有不動産の固定資産税や賃料等の支払いで揉める
共有不動産に共有者の1人が住んでいると、管理費用（固定資産税や賃料等）で揉めやすいです。
固定資産税は共有者全員の連帯納付義務
通常は、共有者同士の取り決めで、住んでいる共有者が固定資産税を支払います。
ですが、固定資産税は連帯納付義務なので、住んでいる人が支払えなければ、他の共有者に請求の督促状が届きます。督促状を無視すると財産を差押えされる可能性もあります。
固定資産税の代表者を決めれば、固定資産税が請求されないと勘違いしている人も多いので気を付けてください。
住んでいる共有者が家賃を支払わない
共有不動産の財産価値が高ければ、住んでいる共有者から持分割合で家賃を支払ってもらう人もいます。
ただし、家賃の支払いで揉める可能性を考慮しておきましょう。
親族間の契約は口約束も多いので、親族であっても書面で契約書を作成しておいてください。
ちなみに、家賃の請求をしないのであれば、わざわざ不動産を共有にする意味もありません。最初から住む人の単独所有にしておきましょう。
3．不動産の共有者が勝手に変わるのはデメリット
共有不動産のデメリット3つ目は、不動産の共有者が勝手に変わるです。
共有不動産の共有者は、他の共有者が知らない間に変わる可能性があります。
- 共有者の死亡により持分も相続人に移転する
- 共有者は持分を第3者へ自由に移転できる
3-1．共有者の死亡により持分も相続人に移転する
不動産の共有者が亡くなると、共有持分も相続財産となります。
ですので、共有者が遺言書を作成していなければ、遺産分割協議により共有持分の取得者を決めます。
ただし、亡くなった共有者の相続人が遺産分割協議をしなければ、相続人全員が共有者となります。
最初は兄弟姉妹なので揉めなかったとしても、相続が発生すると兄弟姉妹の配偶者や子ども（甥・姪）と共有になります。生前に交流がまったくなかったとしても共有者です。
共有者が増えると全員の同意を得るのが難しくなるので、生前に解消しておいた方が良いです。
関連記事を読む『不動産の共有名義人が死亡すると持分はどうなるのか？』
3-2．共有者は持分を第3者へ自由に移転できる
共有不動産を処分するには、共有者全員の同意が必要になります。
ただし、自分の共有持分を処分するのに、他の共有者の同意は不要です。
不動産に財産価値があれば、共有持分を買い取ってくれる不動産会社もあります。
不動産会社は持分を取得すると、遠慮なく共有者の権利を主張してきます。
- 持分割合に応じた賃料の請求
- 持分の買取請求
- 共有物分割請求
正当な権利の行使なので防ぐことができません。最終的には金銭を支払って解決することが多いです。
相続人同士だからといって、好き勝手に共有不動産を使用していると、急に共有者が第3者に変わる可能性があります。
4．さいごに
相続により不動産を共有名義にするのは、デメリットが多いので避ける方が安全です。
すでに共有状態であれば、できる限り早めに解消しておくことをお勧めします。後回しにすればするほど、解消にかかる手間や費用が増えてしまいます。
安易に不動産を共有にするのではなく、「住む予定はあるのか」「金銭面の負担はどうするのか」等を、しっかりと相続人同士で話し合っておいてください。
よほどの理由が無い限り、不動産の共有を勧める専門家はいません。