遺言執行者は遺言書の内容を実現するために、不動産登記を申請することもあります。
遺言書で不動産が遺贈されているなら、受遺者と共同で所有権移転登記を申請します。
また、条件付きですが、遺言執行者が相続登記を申請することもできます。
今回の記事では、遺言執行者の不動産登記について説明しているので、遺言執行者は参考にしてください。
目次
1．遺言執行者が遺贈登記の義務者となる
遺言書で不動産を遺贈しているなら、遺贈登記を申請する必要があります。
そして、遺言執行者が選任されている場合、遺贈登記の義務者は遺言執行者となります。
（遺言執行者の権利義務）
第千十二条 （省略）
２ 遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は、遺言執行者のみが行うことができる。
遺言執行者は遺贈を履行するため、受遺者（登記権利者）と遺言執行者（登記義務者）で共同申請します。
1-1．遺贈登記が第3者対抗要件となる
遺贈により不動産を取得した場合、所有権移転登記をしなければ第3者に対抗できません。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
例えば、相続人が不動産を自分名義に変更して第3者に売却した場合、第3者に名義が変更されると受遺者は所有権の取得を対抗できません。
遺言執行者は遺言書の効力が発生したら、速やかに遺贈登記を申請する必要があります。
関連記事を読む『遺贈の登記とは｜不動産の取得を第3者に対抗する要件』
1-2．遺言執行者が選任されていない場合
遺言執行者が選任されていない場合は、相続人全員が遺贈義務者です。
相続人全員（登記義務者）と受遺者（登記権利者）で、遺贈登記を申請することになります。
ただし、相続人が遺贈登記に協力するとは限りません。あるいは、相続人と連絡が取れないこともあります。
相続人との遺贈登記が進まない場合には、家庭裁判所に遺言執行者の選任申立てをすることが可能です。
その後、選任された遺言執行者と遺贈登記を申請します。
関連記事を読む『遺言執行者の選任申立てを家庭裁判所にすることもできる』
2．法改正により相続登記も申請できる
民法が改正されたことにより、遺言執行者は相続登記も申請できるようになりました。
ただし、無制限ではなく条件付きとなりますので、該当条件を確認しておいてください。
2-1．特定の不動産を特定の相続人に相続させる
遺言執行者が相続登記を申請できるのは、遺言書で特定の不動産を特定の相続人に相続させている場合です。
（特定財産に関する遺言の執行）
第千十四条 （省略）
２ 遺産の分割の方法の指定として遺産に属する特定の財産を共同相続人の一人又は数人に承継させる旨の遺言（以下「特定財産承継遺言」という。）があったときは、遺言執行者は、当該共同相続人が第八百九十九条の二第一項に規定する対抗要件を備えるために必要な行為をすることができる。
例えば、相続人が複数人いて、不動産を1人だけに相続させる場合です。
不動産の対抗要件は不動産登記なので、遺言執行者は対抗要件を備えるために、相続登記を申請することができます。
2-2．相続人が自分で申請することもできる
遺言執行者が選任されていても、相続人は自分で相続登記を申請することもできます。
遺言執行者が申請するのを待つよりも、自分で申請した方が早い場合もあります。対抗要件を早く備えたいなら、自分で相続登記を申請しましょう。
関連記事を読む『相続登記は遺言書による相続でも必要になる』
3．遺言執行者は住所変更登記も申請できる
遺言者の住所と不動産登記簿の住所が一致しないこともあります。
住所が一致しない場合は、申請する登記によって手続きが変わります。
- 遺贈登記は住所変更登記が必要
- 相続登記は住所変更登記を省略
3-1．遺贈登記を申請する前に住所を一致させる
遺贈登記を申請するには、遺言者の住所と不動産登記簿の住所が一致している必要があります。
そして、遺言執行者は遺贈登記を申請する前提として、住所変更登記を申請することができます。
まずは、遺言者の最後の住所と不動産登記簿の住所を確認しましょう。
3-2．相続登記の申請なら住所変更は省略できる
遺言者の住所と不動産登記簿の住所が一致しなくても、相続登記は申請することができます。
相続登記の添付書類で住所の変更を証明すれば、住所変更登記は省略して申請できるからです。
ですので、遺言執行者が相続登記を申請するなら、住所の変更履歴を証明する住民票（戸籍の附票）を取得しておきましょう。
関連記事を読む『相続登記で住所がつながらない場合は別の書類を用意』
4．さいごに
遺言執行者も不動産登記を申請することがあります。
- 遺贈登記
- 相続登記
- 住所変更登記
遺言書で不動産を遺贈していれば、遺言執行者と受遺者で所有権移転登記を申請します。
相続人に不動産を相続させる場合でも、条件を満たしていれば遺言執行者も相続登記を申請可能です。
また、遺言者の住所と不動産登記簿の住所が一致しなければ、遺贈登記の前提として住所変更登記も申請できます。
不動産登記は権利変動の対抗要件となるので、遺言書の効力が発生したら速やかに申請しましょう。