不在者財産管理人が不動産を売却するには許可が必要

不在者財産管理人が不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要なのはご存知でしょうか。

なぜ家庭裁判所の許可が必要かというと、不動産を売却する権限を持っていないからです。

不在者の不動産を売却するには、家庭裁判所に事情を説明して許可を得なければなりません。

今回の記事では、不在者財産管理人の不動産売却について説明しているので、売却を検討しているなら参考にしてください。

1.不在者財産管理人の権限では不動産を売却できない

不在者財産管理人の権限では、不在者の不動産を売却することはできません。

不在者財産管理人に認められている権限は2つです。

第百三条 権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 保存行為
二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

出典:e-Govウェブサイト(民法103条)
  • 保存行為
  • 管理行為(利用・改良)

不在者財産管理人の権限は2つ

不在者の不動産を売却する行為は、処分行為に該当します。

ですので、不在者財産管理人は不在者の不動産を売却する権限を持っていません。

不在者の不動産を売却するには、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

 

2.家庭裁判所に売却許可の申立てをする

不在者財産管理人が権限外の行為(処分行為)をするには、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

(管理人の権限)
第二十八条 管理人は、第百三条に規定する権限を超える行為を必要とするときは、家庭裁判所の許可を得て、その行為をすることができる。不在者の生死が明らかでない場合において、その管理人が不在者が定めた権限を超える行為を必要とするときも、同様とする。

出典:e-Govウェブサイト(民法28条)

処分行為は家庭裁判所の許可

不在者の不動産を売却できるのは、売却許可を得てからになります。

2-1.申立てには売買契約書(案)も必要

家庭裁判所に許可の申立てをする際には、売買契約書(案)も提出します。

ですので、許可を貰ってから売却先を見付けるのではなく、売却先を見つけてから許可を貰う流れとなります。

家庭裁判所に申立てをする前に、売買契約書(案)を用意しておきましょう。

2-2.不動産売却が不許可になることもある

権限外行為許可の申立てをしても、必ず許可を得られるわけではありません。

実際のところ、売却が認められるかは、個々の事例により判断されます。

家庭裁判所は以下の項目などを考慮して判断します。

  • 不在者の年齢や不在期間
  • 売却の必要性
  • 売却金額
  • 売却相手の資力
  • 代金の支払い方法

不在者の年齢や不在期間が考慮されるのは、戻ってくる可能性も判断されるからです。

売却の必要性については【3.不動産売却の必要性も判断基準となる】で説明しています。

売却金額も考慮されるのは、相場よりも安い金額だと不在者の不利益になるからです。相場より安い金額で売却する場合は、その理由も問われます。

売却相手の資力や支払い方法が考慮されるのは、不動産という重要な財産を売却するので当然といえます。

 

3.不動産売却の必要性も判断基準となる

不在者の不動産売却に許可が得られるかは、売却の必要性も判断基準となります。

不在者財産管理人は不動産を管理するのが仕事です。あえて売却する必要性が問われます。

過去に認められている売却の必要性には、以下のようなものがあります。

  • 固定資産税が払えない
  • 住宅ローンやその他の債務を滞納している

もちろん上記以外の理由であっても、必要性が認められることはあります。

3-1.固定資産税が払えないので維持できない

不在者の不動産にも固定資産税は課税されます。

不在者に預貯金があれば支払えますが、無ければ固定資産税を支払うことができません。

固定資産税の滞納を増やさないのと、固定資産税を支払う資金を用意するためにも、不動産を売却する必要性があります。

3-2.住宅ローンを支払うことができない

不在者の不動産に住宅ローンが残っていることもあります。

行方不明者の家族が住宅ローンを支払うなら別ですが、支払わないのであれば不動産を売却して住宅ローンを払う必要があります。

住宅ローンを支払わなければ、債権者に不動産は差し押さえられます。

また、住宅ローン以外の債務を滞納している場合も、支払う金銭が無ければ不動産を売却する必要性があります。

 

4.不在者財産管理人と不動産取引するなら資格や権限を確認しよう

不動産取引の相手方が不在者財産管理人の場合、資格や権限を確認しておきましょう。

不在者財産管理人の資格や権限は、家庭裁判所発行の書面で確認できます。

4-1.選任審判書や選任証明書で資格を確認できる

不動産取引の相手方を確認するのは当然です。

不在者財産管理人の資格は、家庭裁判所の選任審判書や選任証明書で確認することができます。

不在者財産管理人の資格を確認

4-2.許可審判書の内容と契約内容が合っているか

不在者財産管理人が不動産を売却するには、家庭裁判所から権限外行為の許可を得ている必要があります。

許可の申立てをする際には、売却契約書(案)を添付書類として提出しています。不動産の購入者や売却金額もチェックしたうえで、家庭裁判所は売却許可を与えています。

そのため、許可審判書の内容と違う売却をする権限は、不在者財産管理人には与えられていません。

後から契約内容を変えるのであれば、家庭裁判所の許可を新しく得る必要があります。

 

5.さいごに

不在者財産管理人に不動産を売却する権限はありません。

したがって、不在者の不動産を売却するには、家庭裁判所の許可を得る必要があります。不動産売却の許可を得るには、家庭裁判所に権限外行為許可の申立てを行います。

申立ての際には売買契約書(案)も必要なので、あらかじめ準備しておきましょう。

不動産売却の許可が得られるかは、個々の事例により違います。

確実に許可を得る方法はありませんので、家庭裁判所と相談しながら進めましょう。

行方不明者がいると以下のような場合に困ります。

  • 遺産分割協議が成立しない
  • 共有不動産が処分できない

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