土地の相続登記が未了なら、登録免許税の免税措置に該当していないか確認してください。
もし登録免許税の免税要件に該当するなら、相続登記の登録免許税は非課税になります。
- 死亡した相続人への土地の相続登記
- 100万円以下の土地の相続登記
上記のどちらかに該当するなら、できる限り早めに相続登記を申請しておきましょう。
今回の記事では、相続登記の登録免許税が非課税になるケースを説明しているので、相続登記が未了なら参考にしてください。
目次
1．相続登記の登録免許税が免税措置により非課税
通常、相続による土地の所有権移転登記には、登録免許税という税金を納める必要があります。
ですが、平成30年度の税制改正により、一部の相続登記には期間限定で免税措置が設けられました。免税要件に該当すると登録免許税は非課税です。
1-1．相続登記の登録免許税が非課税になるケースは2つ
すべての相続登記が非課税になるわけではなく、免税要件に該当する相続登記のみです。
- 死亡した相続人への土地の相続登記
- 100万円以下の土地の相続登記
上記の相続登記を申請する場合は、登録免許税が非課税になります。
それぞれの詳しい説明は、各項目をご確認ください。
1-2．登録免許税の免税措置は期間が延長された
当初の予定では、登録免許税の免税措置は期間満了により終了でした。
しかし、令和4年度の税制改正により、令和7年3月31日まで3年間延長されました。
相続登記をまだ申請されていない場合は、期間が延長されている間に申請しましょう。
2．死亡した相続人への相続登記は非課税
相続登記の登録免許税が非課税になるケース1つ目は、死亡した相続人への相続登記です。
亡くなった人（土地の登記名義人）の相続人が、相続登記をする前に死亡することもあります。
そして、死亡した相続人に名義変更する相続登記に関しては、登録免許税が非課税となります。
個人が相続（相続人に対する遺贈も含みます。）により土地の所有権を取得した場合において、当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、平成３０年４月１日から令和７年（2025年）３月３１日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さないこととされました。
2-1．死亡した相続人に名義変更する相続登記
「死亡している人に不動産の名義を変更できるの？」
上記のような疑問を持たれたかもしれません。
ですが、死亡している人が不動産を取得（相続）していた以上、不動産登記簿には記録する必要があります。
例えば、登記名義人Ａが亡くなってＢが相続し、相続登記前に相続人Ｂが死亡した場合です。
登記名義人Ａから亡Ｂに相続登記を申請します。相続登記の申請人は亡Ｂの相続人となります。
2-2．死亡した相続人に対する遺贈登記も非課税
亡くなった人が遺言書で土地を相続人に遺贈していた場合も、受遺者（相続人）が登記前に死亡していると非課税になります。
なぜなら、相続人に対する遺贈は、実質的に相続登記と変わらないからです。
※相続人に対する遺贈登記の登録免許税は相続登記と同じ。
相続人に遺贈することは少ないですが、遺言書が残されているなら確認しておきましょう。
2-3．死亡した相続人から土地を取得したのが第3者でも適用
死亡した相続人への相続登記が非課税になるのは、土地を死亡した相続人から取得したのが第3者でも適用されます。
例えば、相続人が死亡する前に土地を売却していた場合や、相続人が遺言書で遺贈していた場合等です。
土地の名義を第3者に変更するには、相続人名義に変更しておく必要があります。亡相続人名義から第3者に名義変更します。
3．100万円以下の土地の相続登記は非課税
相続登記の登録免許税が非課税になるケース2つ目は、100万円以下の土地を相続した場合です。
令和4年度の税制改正により、土地の価格は10万円から100万円に変更されました。
相続した土地の価格が100万円以下であれば、相続登記の登録免許税は非課税となります。
土地について相続（相続⼈に対する遺贈も含みます。）による所有権の移転の登記又は表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合において、不動産の価額が１００万円以下の土地であるときは、平成３０年１１月１５日から令和７年（2025年）３月３１日までの間に受ける当該土地の相続による所有権の移転の登記又は令和３年（2021年）４月１日から令和７年（2025年）３月３１日までの間に当該土地の表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記については、登録免許税を課さないこととされました。
3-1．土地の価格は固定資産課税台帳で判断
相続登記が非課税になる土地の価格とは、固定資産課税台帳に登録されている価格です。
- 固定資産課税台帳
- 固定資産税の課税対象となる不動産等を登録した帳簿のこと
固定資産課税台帳は不動産の所在する市役所等で確認できます。
ちなみに、固定資産課税台帳に登録されていない場合は、登記官が土地の価格を認定します。
関連記事を読む『相続登記の課税価格は不動産ごとに違うので確認しておこう』
3-2．土地の持分を相続した場合は持分割合で計算
土地の持分を相続した場合も、登録免許税の減免措置は適用されます。
「不動産全体の価格×持分割合」が100万円以下であれば、土地持分の相続登記も非課税になります。
例えば、不動産の価格が300万円で持分が3分の1なら、持分の相続登記は非課税です。
不動産全体の価格が高くても、相続する持分割合によっては減免措置が適用されます。
3-3．免税措置の適用対象が全国の土地に拡大
令和4年度の税制改正前は、免税措置の対象となる土地が限られていました。
ですが、適用対象となる土地の要件が撤廃されたので、全国の土地が対象となります。
したがって、過去に相続登記の非課税を調べていた時は対象外でも、現在は対象になっているかもしれません。
土地の相続登記が未了になっているなら、改めて価格を確認しておいてください。
4．相続登記の免税措置に関する注意点
登録免許税の免税措置には注意点もあります。
相続登記を申請する前に、今一度確認しておいてください。
4-1．相続登記の申請書に根拠条文の記載が必要
相続登記の減免措置を適用するには、相続登記の申請書に根拠条文の記載が必要です。
根拠条文を記載していなければ、登録免許税は非課税になりません。
死亡した相続人に相続登記する場合
死亡した相続人に相続登記する場合は、登録免許税を記載する箇所に以下のように記載します。
「登録免許税 租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」
租税特別措置法第84条の2の3第1項が根拠条文になります。
以下は、登記申請書の記載例です。
登記申請書
登記の目的 所有権移転
原因 令和○年○月○日相続
（省略）
登録免許税 租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税
少額（100万円以下）の土地を相続した場合
100万円以下の土地を相続した場合は、登録免許税を記載する箇所に以下のように記載します。
「登録免許税 租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」
租税特別措置法第84条の2の3第2項が根拠条文になります。
以下は、登記申請書の記載例です。
登記申請書
登記の目的 所有権移転
原因 令和○年○月○日相続
（省略）
登録免許税 租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税
4-2．登録免許税の免税であって減税ではない
相続登記の登録免許税が免税されるのであって、減税されるわけではありません。
例えば、相続した土地の価格が200万円だった場合、「200万円－100万円」にはなりません。
あくまでも、相続した土地の価格が100万円以下だったら、登録免許税の免税措置により非課税になるだけです。
「免税」と「減税」は間違えやすいので注意しましょう。
4-3．免税措置があるのは土地の相続登記
相続登記の登録免許税が非課税になるのは、「土地」の相続登記だけです。
間違いやすいのですが、建物の相続登記は対象外になります。
亡くなった人が建物と土地を所有していた場合、建物に関しては登録免許税が必要です。
5．免税要件に該当するなら今のうちに相続登記
登録免許税の免税要件に該当するなら、今のうちに相続登記を申請しておきましょう。
なぜかというと、令和6年4月1日から相続登記は義務化されたからです。
どのみち相続登記を申請するなら、免税措置の期間内に申請しましょう。
また、相続登記を放置しておくと、さまざまな問題が発生します。できる限り早めの相続登記をお勧めします。
関連記事を読む『相続登記を放置すると5つの問題（デメリット）が発生する』
6．さいごに
登録免許税の免税措置により、要件に該当する土地の相続登記は非課税となります。
- 死亡した相続人への土地の相続登記
- 100万円以下の土地の相続登記
上記のどちらかに該当するなら、相続登記の登録免許税は非課税です。
ただし、相続登記の申請書に根拠条文を記載しなければ、登録免許税は非課税になりません。
相続登記の義務化も決定しているので、免税要件に該当しているなら相続登記を申請しておきましょう。