相続登記を抹消して改めて相続登記を申請する

相続登記を申請した後に、遺産分割協議をやり直すことは可能です。

遺産分割協議をやり直した後は、相続登記を抹消して改めて相続登記を申請します。

ただし、相続登記を抹消しても登録免許税は返還されませんし、2回目の相続登記にも登録免許税は必要です。

今回の記事では、相続登記の抹消については説明しているので、相続登記後に遺産分割のやり直しを検討しているなら参考にしてください。

1.相続登記後に遺産分割協議をやり直す

遺産分割協議のやり直し1

亡くなった人が遺言書を残していなければ、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。

そして、遺産分割協議により不動産を取得する人が決まれば、遺産分割協議書を添付して相続登記を申請します。

何の問題も発生しなければ、相続登記を申請すれば不動産に関しては終了です。

ただし、相続登記が済んだ後で、遺産分割協議をやり直したいと思うこともあります。

有効に成立した遺産分割協議であっても、相続人全員の合意があれば解除することはできます。

 共同相続人は、既に成立している遺産分割協議につき、その全部又は一部を全員の合意により解除した上、改めて分割協議を成立させることができる。

出典:最高裁判所判例集(平成2年9月27日最高裁判所第一小法廷判決)

遺産分割協議の合意解除

たとえ相続登記が済んでいても、相続人全員が合意するのであればやり直すことは可能です。

以下は、一度目の相続登記が済んだ状態です。

不動産の登記記録例
順位
番号
登記の目的権利者その他の事項
(省略)所有者
A
所有権移転原因 年月日相続
所有者 B

被相続人(亡くなった人)Aの不動産を、遺産分割協議により相続人Bが相続した場合です。

 

2.遺産分割協議の解除による相続登記の抹消

遺産分割協議のやり直し2

遺産分割協議を合意解除して改めて遺産分割協議を成立させた場合、登記済みの相続登記を抹消してから相続登記を申請します。

2-1.相続登記の抹消登記は共同申請

相続登記の抹消登記は、登記権利者と登記義務者の共同申請となります。

  • 登記権利者:登記名義人以外の相続人
  • 登記義務者:登記名義人

例えば、亡くなった人の相続人がB・C・Dの3人で、当初の遺産分割協議でBが不動産を相続していた場合です。

  • 登記権利者:CとD
  • 登記義務者:B

遺産分割協議を解除するにも全員の合意が必要ですし、抹消登記を申請する場合も全員が申請人となります。

抹消登記は共同申請

2-2.抹消登記にも添付書面が必要

相続登記の抹消登記にも添付書面が必要です。

  • 登記識別情報
  • 印鑑証明書(登記義務者)
  • 戸籍謄本(相続人であることを確認)
  • 合意解除したことを証する書面

取得の難しい書面ではないですが、忘れずに取得しておいてください。

2-3.初回の登録免許税は返還されない

抹消登記の登録免許税は、不動産の個数×1,000円です。

ただし、相続登記を抹消しても、初回の登録免許税は返還されません。

遺産分割協議を合意解除できても、登録免許税が戻ってくるわけではありません。

以下は、抹消登記後の不動産登記簿の記載例です。

不動産の登記記録例
順位
番号
登記の目的権利者その他の事項
(省略)所有者
A
所有権移転原因 年月日相続
所有者 B
2番所有権抹消原因 年月日合意解除

2番所有権を抹消したことにより、被相続人(亡くなった人)Aに名義が戻っています。

 

3.新しい遺産分割協議により相続登記の申請

遺産分割協議協議のやり直し3

相続登記が抹消されると、不動産の登記名義が被相続人(亡くなった人)に戻ります。

そして、改めて相続登記を申請します。

  • 申請人:不動産の取得者
  • 添付書面:新しい遺産分割協議書
  • 登録免許税:再度必要

相続登記の申請人は、新しい遺産分割協議により不動産を取得する人です。

添付書面は相続人全員の戸籍謄本や新しい遺産分割協議書になります。

改めて相続登記を申請する際も、登録免許税は必要になるのでご注意ください。

以下は、相続登記後の不動産登記簿の記載例です。

不動産の登記記録例
順位
番号
登記の目的権利者その他の事項
(省略)所有者
A
所有権移転原因 年月日相続
所有者 B
2番所有権抹消原因 年月日合意解除
所有権移転原因 年月日相続
所有者 C

改めて相続登記を申請することにより、相続人Cに所有権が移転しています。

 

4.新たに税金が発生する可能性がある

相続登記後に遺産分割協議をやり直した場合、新たに税金が発生する可能性があります。

例えば、遺産分割協議により不動産を相続人Bが取得していたとします。その後、遺産分割協議を合意解除して、改めて遺産分割協議により不動産を相続人Cが取得した場合です。

4-1.対価なく不動産を取得すれば贈与税が課税

新たな遺産分割により相続人Cが対価なく不動産を取得すると、相続人Bから相続人Cへ贈与されたと判断されます。

なぜなら、税法上は相続人Cが相続したとは判断されないからです。

遺産分割協議がいったん成立すると、相続開始時に遡って同協議に基づき相続人に分割した相続財産が確定的に帰属する。したがって、遺産分割協議をやり直して相続財産を再配分したとしても、当初の遺産分割協議に無効又は取り消し得べき原因がある場合等を除き、相続に基づき相続財産を取得したということはできない。そして、この場合、対価なく財産を取得したとすれば、贈与とみるほかはない。

出典:国税不服審判所ホームページ(平17.12.15裁決)*該当箇所は3判断(1)イ

不動産登記法と税法では扱いが違います。

ですので、成立した遺産分割協議をやり直すなら、贈与税が発生する可能性も考慮してください。

4-2.再度の遺産分割協議による取得でも不動産取得税は非課税

新たな遺産分割協議により、不動産を取得しても不動産取得税は非課税となります。

以下は、最高裁の判例です。

相続土地の共有持分の取得が相続人らにおいて第一回遺産分割協議を合意解除し改めて第二回遺産分割協議をしたことに伴うものである場合には、右取得は地方税法七三条の七第一号にいう「相続に因る不動産の取得」に該当する。

出典:裁判所ウェブサイト(昭和62年1月22日最高裁判所第一小法廷)

以下は、地方税法です。

(形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税)
第七十三条の七 道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。
一 相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による不動産の取得

出典:e-Govウェブサイト(地方税法73条の7第1号)

再度の遺産分割協議により不動産を取得しても、相続による不動産の取得に該当するとして不動産取得税は非課税です。

同じ税金でも贈与税とは違う判断になります。

 

5.さいごに

相続登記を申請した後であっても、相続人全員の合意があれば遺産分割協議をやり直すことは可能です。

遺産分割協議をやり直した後は、相続登記の抹消登記を申請します。

相続登記の抹消登記は相続人全員が申請人となります。登録免許税は金1,000円ですが、1回目の相続登記の登録免許税は返還されません。

ですので、遺産分割協議をやり直すと、費用が余計に発生することになります。

相続登記後に遺産分割協議を合意解除するなら、費用面についても話し合っておいてください。

相続登記の義務化も決定しているので、後回しにするメリットがありません。

後回しにすると相続が複雑になり費用も増えるので、できる限り早めに登記をしましょう。

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