相続登記は相続人が複数だと内容により3つのケースに分かれる

相続人が複数の場合、相続登記は3つに分かれます。

亡くなった人が遺言書で不動産の取得者を決めていれば、相続人が複数でも遺産分割協議不要で相続登記できます。

一方、遺言書で不動産の取得者を決めていなければ、遺産分割協議で不動産の取得者を決めます。

ちなみに、遺産分割協議が成立するまでの間、不動産は相続人全員で遺産共有となるので、法定相続分での相続登記も可能です。

今回の記事では、相続人が複数の相続登記について説明しているので、しっかりと確認しておいてください。

1．相続人が複数でも遺言書の内容で相続登記

亡くなった人の相続人が複数でも、まずは遺言書の有無を確認してください。

なぜなら、遺言書で不動産の取得者を決めていれば、相続人が複数でも遺産分割協議は不要だからです。

1-1．遺言書があれば遺産分割協議は不要

亡くなった人の相続人が複数の場合、原則として遺産分割協議により不動産の取得者を決めます。

ただし、遺言書で不動産の取得者（相続人）を決めている場合は、相続発生時に不動産の所有権も移転するので、遺産分割協議は不要です。

例えば、亡くなった人が土地（宅地）を所有していた場合。

相続財産である土地（宅地）の所有権は、相続発生と同時に長男が相続します。

亡くなった人の相続人が複数でも、遺言書で不動産の取得者を決めていれば、遺産分割協議は不要です。

1-2．遺言書により取得する人が単独申請

亡くなった人が不動産の取得者（相続人）を遺言書で決めていた場合、取得者は単独で相続登記を申請できます。

たとえ相続人が複数であっても、取得者以外の相続人は相続登記に関係しません。

相続人が複数の場合でも、被相続人が遺言書で不動産の取得者を決めていれば、相続登記は単独で申請できます。

生前に不動産の取得者が決まっているなら、遺言書を作成した方が相続手続きの手間はかからないです。

1-3．遺言書に記載のない不動産は法定相続

亡くなった人が遺言書を作成していても、記載のない不動産は原則どおり法定相続（遺産分割協議）となります。
※一部の財産しか記載がなくても遺言書は有効。

遺言者が書き忘れていた場合や、遺言書作成後に不動産を取得した場合など、さまざまなケースが考えられます。

例えば、亡くなった人が宅地と田畑を所有していた場合です。

上記の遺言書には宅地しか記載されていないので、田畑は遺産分割協議の対象となります。

亡くなった人が遺言書を作成していても、記載のない不動産は原則どおり法定相続なので注意してください。

1-4．遺言書に記載された相続人が相続放棄

遺言書に不動産を取得する相続人が記載されていても、相続したくない人は相続放棄を選べます。

なぜなら、遺言書は遺言者の一方的な意思表示であり、相続の強制はできないからです。

例えば、以下のような遺言書があったので、長男が相続放棄した場合です。
※相続人は長男・二男・三男

長男は相続放棄により相続人ではないので、田は二男と三男の遺産分割協議で取得者を決めます。

もちろん、相続放棄した人は「その他の相続財産」も取得できないので、相続放棄するかは慎重に判断してください。

2．相続人が複数なら遺産分割協議により相続登記

亡くなった人が遺言書を作成していない場合、相続人が複数であれば、遺産分割協議により不動産の取得者を決めて相続登記します。

ただし、相続人の数が多いと、遺産分割協議の成立が難しくなります。

2-1．相続人全員の参加・同意が成立要件

遺産分割協議は相続人全員の参加・同意がなければ成立しません。

誰か一人でも不参加なら不成立ですし、誰か一人でも反対なら不成立です。

以下は、相続人が3人だった場合の遺産分割協議。

長男	二男	三男	結果
同意	同意	反対	不成立
同意	同意	不参加	不成立
同意	同意	同意	成立

遺産分割協議に相続人全員が参加・同意したら、遺産分割協議書を作成してください。

口頭でも遺産分割協議は成立しますが、相続登記には遺産分割協議書が必要だからです。

相続人が複数だと、遺産分割協議書が相続登記の添付書類に含まれます。

2-2．相続人が行方不明でも除外できない

相続人が複数の場合、行方不明者が含まれているケースもあります。

ただし、行方不明だったとしても、遺産分割協議から除外できないです。法定相続分の多い少ないは関係ありません。

相続人の中に行方不明者がいるなら、以下の方法を検討してください。

不在者財産管理人の選任

行方不明の相続人に不在者財産管理人を選任します。

選任された不在者財産管理人は、行方不明の相続人に代わって遺産分割協議に参加します。

失踪宣告により行方不明者は死亡

相続人の行方不明が一定期間以上であれば、失踪宣告により死亡とみなします。

行方不明の相続人が死亡すると、遺産分割協議の参加者が変更するので、新しい参加者を含めて不動産の取得者を決めてください。

所在等不明共有者持分取得

相続開始から10年以上経過していれば、所在等不明共有者持分取得も選択肢になります。

所在等不明共有者持分取得とは、行方不明の相続人が有する不動産持分を、金銭の支払いにより取得する制度です。

詳しくは、下記の記事で説明しています。

2-3．相続人全員の印鑑証明書が添付書類

相続人が複数の場合、遺産分割協議書だけでなく、相続人全員の印鑑証明書も添付書類となります。

なぜなら、遺産分割協議書には実印で押印するからです。認印では相続登記できません。

私の経験上、相続人が複数だと印鑑証明書が問題になります。

実印を役所に登録していない

すべての相続人が印鑑登録していれば問題ありませんが、役所に登録していない相続人も存在します。

ですが、相続登記を申請するには、印鑑登録してもらう必要があります。

遺産分割協議書を作成する前に、印鑑登録の有無を確認しておいてください。

印鑑証明書を取得する時間がない

印鑑証明書は郵送請求できないので、窓口で取得するしかありません。

したがって、窓口に行ってもらう時間が必要です。

仕事等で時間が無い相続人は、家族を代理人にして取得してください。

印鑑証明書を渡してくれない

相続人同士の関係が悪いと、印鑑証明書を渡してくれない可能性があります。
※疎遠な場合も含む。

例えば、返送された遺産分割協議書に押印はあるが、印鑑証明書は渡してくれない場合。

押印があるので遺産分割協議は成立していますが、相続登記への協力を拒んでいる状態です。

どうしても印鑑証明書を渡してくれない場合は、「証書真否確認の訴え」で解決してください。

証書真否確認の訴えが認められると、印鑑証明書が無くても相続登記は申請できます。

2-4．相続放棄した相続人は遺産分割に無関係

相続放棄した人は相続人ではないので、遺産分割協議にも参加しません。

したがって、遺産分割協議書への署名捺印や印鑑証明書の添付も不要です。

もし相続手続きに関わりたくない相続人がいるなら、相続放棄した方が楽かもしれません。

相続放棄は認印で可能なので、実印や印鑑証明書も不要だからです。

以下の記事では、相続手続きに関わりたくない相続人について説明しているので、ぜひ参考にしてください。

3．相続人が複数でも法定相続分で相続登記

原則として、相続人が複数であれば、遺産分割協議の内容により相続登記します。

ただし、法定相続分での相続登記は、遺産分割協議が不成立でも可能です。

3-1．遺産共有とは法定相続分での共有

相続開始から遺産分割協議が成立するまでの間、不動産は相続人全員で共有（遺産共有）となります。

そして、共有者の持分割合は法定相続分です。

法定相続分は「配偶者＋血族相続人」の組み合わせで決まります。

配偶者	子	直系尊属	兄弟姉妹
2分の1	2分の1
3分の2		3分の1
4分の3			4分の1

同順位の血族相続人が複数の場合は、人数で持分を等分します。

不動産が遺産共有の場合、法定相続分で相続登記が可能です。

3-2．保存行為として登記は単独申請できる

法定相続分での相続登記は、相続人の1人から単独申請できます。
※複数での申請も可能。

なぜなら、不動産の現状を表しているだけであり、保存行為と判断されるからです。

法定相続分で相続登記を申請する場合、他の相続人の同意は必要ありません。

ただし、申請人以外の相続人に登記識別情報が発行されないなど、デメリットもあるので、以下の記事で確認しておいてください。

3-3．自分の持分は処分（売買・贈与）できる

不動産が遺産共有の場合、各相続人は自分の持分を自由に処分（売買・贈与）できます。

そして、自分の持分を処分する場合、法定相続分で相続登記した後に、持分移転登記を申請します。

以下は、実際にあったケースです。

不動産が遺産共有であっても、自分の持分は自由に処分できます。

もちろん、不動産全体の売却に比べて、持分の売却は金額が低いです。あくまでも、話し合いが成立しない場合の対応策だと知っておいてください。

4．まとめ

今回の記事では、「相続人が複数の相続登記」について説明しました。

相続人が複数であっても、遺言書で不動産の取得者が決まっていれば、相続登記を申請できます。

遺言書で不動産の取得者を決めていなければ、相続人全員の遺産分割協議で取得者を決めてください。

ただし、相続人全員の同意がなければ、遺産分割協議は成立しません。遺産分割協議が成立するまでの間は遺産共有となります。

不動産が遺産共有の場合、法定相続分の相続登記は可能です。相続人が複数であっても、登記は単独で申請できます。

不動産が遺産共有であっても、自分の持分は処分できるので、遺産共有から抜けたい人は検討してみてください。

相続人が複数の相続登記に関するQ&A

最後に、相続人が複数の相続登記に関して、よくある質問と回答をまとめました。