共有名義不動産の持分も相続財産に含まれます。
共有者が亡くなると持分も相続されるので、共有持分を相続した人は共有者になります。
不動産の共有者を増やすとデメリットも多いので、できる限り1人で取得した方が良いです。
今回の記事では、共有名義不動産の相続について説明しているので、相続する際の参考にしてください。
目次
1．不動産の共有者が亡くなると共有持分も相続の対象
不動産の共有者が亡くなると、共有持分も相続の対象となります。
共有持分の取得者は、主に以下の3つの方法で決まります。
- 遺言書で取得者が指定されている
- 遺産分割協議で取得者を決める
- 法定相続分で相続人全員が取得
それぞれ説明していきます。
1-1．遺言書で共有持分の取得者を指定している
亡くなった共有者が遺言書で共有持分の取得者を決めていれば、遺言書で指定された人が共有持分を取得します。
共有者を増やさないという観点から言えば、共有持分の取得者は共有者にしておく方が良いです。
ただし、不動産の評価額や持分割合によっては、遺留分を請求される可能性があります。
遺言書を作成する際に、共有者と遺留分等を含めて話し合っておきましょう。
1-2．遺産分割協議で共有持分の相続人を決める
亡くなった人が遺言書を残していなければ、相続人全員で共有持分の取得者を決めます。
相続人の中に不動産の共有者がいるなら、共有持分は共有者に相続させた方が良いです。わざわざ共有者の人数を増やすメリットは少ないので、特別な理由が無ければ不動産の共有は避けましょう。
一方、相続人の中に共有者がいなければ、誰か1人に相続させた方が良いです。そして、共有持分を相続した人は、できるだけ早く共有状態を解消しましょう。
関連記事を読む『不動産を共有名義から単独名義に変更する方法は複数ある』
1-3．不動産の共有持分を法定相続分で相続する
不動産の共有持分を法定相続分で相続することも可能です。
ただし、共有持分を法定相続分で相続すると、相続人全員が不動産の共有者となります。
不動産の共有者が多くなるほどデメリットも多くなるので、法定相続分で相続するのは止めた方が良いです。
法定相続人が1人の場合は、なるべく早めに共有状態を解消しておきましょう。
2．相続した共有不動産を処分するなら共有名義に変更
相続した共有不動産を処分（贈与・売却等）するなら、共有名義に変更しておく必要があります。
なぜなら、亡くなった人名義の持分が残っていると、処分の相手方（取得者）に登記が移せないからです。
不動産登記簿は権利変動の流れを記録するので、相続登記も申請しておく必要があります。
- 共有持分の相続登記
- 共有者全員持分全部移転登記
2つの登記について説明していきます。
2-1．共有持分の相続登記を申請して共有者変更
まずは、亡くなった共有者の相続登記を申請します。
相続登記は共有持分を相続する人からの単独申請です。
登録免許税は共有持分の価格×0.4％
共有持分の相続登記に必要な登録免許税は、以下の計算で求めることができます。
不動産評価額は固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。
関連記事を読む『相続登記の登録免許税を忘れずに計算しておこう』
相続登記後の不動産登記簿記載例
以下は、相続登記申請後の不動産登記簿記載例です。
※受付年月日・受付番号等は省略。
| 権利部（甲区）（所有権に関する事項） | ||
| 順位番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
| ２ | 所有権移転 | 原因 平成20年5月20日相続 共有者 住所〇〇 持分2分の1 A 共有者 住所〇〇 持分2分の1 B |
| ３ | B持分全部移転 | 原因 令和3年7月1日相続 共有者 住所〇〇 持分2分の1 C |
不動産をAとBの2人で共有していたが、Bが亡くなりCが共有持分を相続したケースです。
不動産登記簿上でも、ＡとCの共有になっています。
2-2．共有者全員持分全部移転登記を申請する
共有不動産を処分した場合、「共有者全員持分全部移転登記」を申請します。
共有不動産の移転登記は共同申請になります。
- 登記権利者：不動産の取得者
- 登記義務者：共有者全員
特定の共有者だけが持分を処分する場合は、当該共有者だけが義務者になります。
登録免許税は不動産評価額の2％
共有者全員持分全部移転登記に必要な登録免許税は、以下の計算で求めることができます。
処分する不動産が単独所有または共有所有でも、登録免許税の計算は同じです。
関連記事を読む『相続登記の課税価格は不動産ごとに違うので確認しておこう』
移転登記後の不動産登記簿記載例
以下は、移転登記申請後の不動産登記簿記載例になります。
※受付年月日・受付番号は省略。
| 権利部（甲区）（所有権に関する事項） | ||
| 順位番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
| ２ | 所有権移転 | 原因 平成20年5月20日相続 共有者 住所〇〇 持分2分の1 A 共有者 住所〇〇 持分2分の1 B |
| ３ | B持分全部移転 | 原因 令和3年7月1日相続 共有者 住所〇〇 持分2分の1 C |
| ４ | 共有者全員持分全部移転 | 原因 令和4年8月9日贈与 所有者 住所〇〇 D |
不動産の共有者ＡとCが、Dに不動産を贈与したケースです。
不動産登記簿を見れば権利変動の流れが確認できます。
3．相続した共有不動産を保有するなら管理費用に注意
相続した共有不動産を保有するなら、共有者間で管理費用について話し合っておきましょう。
なぜなら、共有不動産の管理費用は揉めやすいからです。
- 固定資産税の支払い
- 空家・空き地の保全費
- 建物の取り壊し費用
それぞれ説明していきます。
3-1．相続した共有不動産の固定資産税は誰が払う
共有不動産の固定資産税については、代表者に通知書等が届きます。
ただし、固定資産税は連帯納付義務なので、代表者が支払わなければ全額を支払う義務があります。たとえ共有不動産を使用していなくても、固定資産税は全額請求されます。
誰が固定資産税を支払うのかは、共有状態になる前に決めておきましょう。
関連記事を読む『不動産が共有名義なら固定資産税は誰が払うのか？』
3-2．相続した空家・空地の保全費用
共有不動産を使用する人がいれば、実際の管理も使用者が行います。
ですが、共有不動産が空家や空地であれば、誰が管理するのかで揉めやすいです。
- 空家であれば定期的な換気等が必要
- 空地であれば草むしり等が必要
共有不動産から遠方に住んでいる共有者もいるので、近くに住んでいる共有者が管理する可能性が高いです。
共有不動産を使用しないなら、管理についても話し合っておきましょう。
3-3．相続した空家の取り壊し費用
相続した共有不動産が建物であれば、老朽化により取り壊すこともあります。
ただし、共有者が取り壊し費用を払ってくれるとは限りません。共有者が取り壊し費用を払えなければ、全額を自分で払う必要があります。
私が実際に受けた相談でも、共有不動産の取り壊し費用を共有者が払ってくれず、老朽化した不動産を処分できないという事例がありました。
相続した共有不動産を取り壊す予定なら、後回しにせず取り壊しましょう。
4．不動産の共有名義を避けるなら相続放棄も検討
共有持分を相続した後に、共有不動産の処分ができるなら問題ありません。
ですが、共有不動産（共有持分）は処分できない可能性もあります。
亡くなった人の相続財産にもよるのですが、不動産の共有名義を避けるために相続放棄するのも選択肢の一つになります。
その他の相続財産があったので共有持分を相続しても、後になって想定外の事態が起きることはあります。
実際、相続したことを後悔している人からの相談は多いです。
「共有者が建物の取り壊し費用を払ってくれない」
「共有者が不動産の処分に同意してくれない」
「共有者が持分放棄して押し付けられた」
共有不動産を相続する前に、一度冷静になって相続するメリット・デメリットを考えてください。
5．さいごに
共有不動産の共有者が亡くなれば、共有持分も相続の対象となります。
共有者の相続人が複数人存在するなら、できる限り少なくした方が良いです。
相続発生後に共有不動産を処分するなら、共有持分の相続登記を先に申請しておきましょう。
一方、相続発生後も共有不動産を保有するなら、管理費用を誰が負担するのか決めておきましょう。
不動産の共有者になるのはデメリットも多いので、相続の判断は慎重に行ってください。