不動産を遺贈する相手は自由に選べるが注意点もある

不動産を相続人以外に残したいなら、遺言書で遺贈してください。

遺贈の相手は自由に選べるので、相続人以外であっても問題ありません。

ただし、第3者へ不動産を遺贈するなら、遺言書の書き方や税金など多くの注意点があります。

今回の記事では、不動産の遺贈について説明しているので、しっかりと確認しておいてください。

1．不動産を遺贈できる相手

不動産を遺贈できる相手に制限はありません。

したがって、不動産を渡したい（残したい）人がいるなら、遺言書を作成してください。

1-1．相続人以外の第3者に渡す

不動産を相続できるのは相続人だけですが、遺贈による取得は相続人以外も可能です。

• 相続人以外の親族
• 親族以外の第3者

相続人以外に不動産を遺贈するケースは珍しくありません。

相続人が存在しても、不動産が欲しいとは限らないので、欲しい人がいるなら遺贈を検討してください。

1-2．相続人に対しての遺贈も可能

意外と知られていませんが、相続人への遺贈も可能です。

主なケースとしては、以下があります。

• 間違えて遺贈と書いた
• 事情があって遺贈にした
• 遺言書作成後に相続人になった

上記の中でも、遺言書の作成後に、受遺者が相続人になるケースは起こりやすいです。

不動産の受遺者が相続人であっても、遺贈は有効に成立するので安心してください。

2. 遺贈する不動産が分かるように書く

不動産を遺贈する場合、誰が読んでも分かるように書いてください。

なぜなら、遺言書を読んでも不動産が特定できなければ、受遺者への名義変更が困難になるからです。

2-1．遺言書は遺贈登記の添付書類

遺贈の登記（受遺者への名義変更）を申請する際は、遺言書が添付書類の一つです。

そして、法務局の登記官は遺言書を読んで、遺贈の登記が正しいか判断します。

もし遺言書を読んでも不動産が特定できなければ、登記の申請は却下されます。
※追加書類で対応するケースもある。

不動産を遺贈するため遺言書を作成しても、特定できなければ意味がありません。

2-2．不動産登記簿の記載どうりに書く

遺言書に不動産を記載するなら、不動産登記簿どおりに書きましょう。

不動産登記簿

土地や建物の所在・面積などが記載された帳簿

不動産登記簿どおりに書けば、法務局の登記官も不動産を特定できます。

以下は、不動産登記簿（建物）の記載例。

赤枠の部分が不動産を特定する情報です。

不動産を遺贈するなら、遺言書への書き方にも注意してください。

不動産の書き方については、下記の記事で詳しく説明しています。

3. 不動産の遺贈登記は共同申請

不動産の遺贈登記は、登記権利者と登記義務者が共同で申請します。

• 登記権利者｜受遺者
• 登記義務者｜遺言執行者

※遺言執行者が存在しなければ、相続人全員が登記義務者です。

一般的には、不動産を遺贈する場合、遺言書で遺言執行者も指定しておきます。

3-1．遺言書で遺言執行者も指定しておく

遺言書で遺言執行者を指定しておけば、相続人の協力を得なくても、遺贈の登記が申請できます。

以下は、民法の条文です。

（遺言執行者の指定）
第千六条　遺言者は、遺言で、一人又は数人の遺言執行者を指定し、又はその指定を第三者に委託することができる。

遺言執行者に資格は不要であり、受遺者も指定可能です。
※未成年者や破産者は除く。

特別な理由がない限りは、遺言執行者を指定しておきましょう。

3-2．遺言執行者の選任申立ても可能

遺言書で遺言執行者を指定しなかった場合や、指定した人が就任しなかった場合は、家庭裁判所に選任申立てができます。

以下は、民法の条文です。

（遺言執行者の選任）
第千十条　遺言執行者がないとき、又はなくなったときは、家庭裁判所は、利害関係人の請求によって、これを選任することができる。ツ

申立先の家庭裁判所は、遺言者の最後の住所を管轄する家庭裁判所です。

遺言執行者が選任されないと、遺贈の登記ができないので早めに申立てましょう。
※相続人の協力が得られる場合は除く。

4. 不動産の遺贈により発生する税金

不動産の遺贈により発生する税金は3種類あります。

• 相続税
• 登録免許税
• 不動産取得税

ただし、すべてのケースで発生するわけではなく、誰に遺贈するかでも違います。

以下は、遺贈に関する税金の表です。

税金	第3者	相続人
相続税	○	○
登録免許税	2％	0.4％
不動産取得税	4％ ※例外あり	ー

第3者に遺贈する方が、税金は高くなります。

4-1．基礎控除額を超えると相続税

不動産を遺贈されると、第3者であっても相続税の課税対象となります。

ただし、常に課税されるわけではなく、相続税の基礎控除額を超えた場合です。

相続税の基礎控除額

3,000万円+相続人の数×600万円

相続財産（遺贈含む）の総額から、上記の金額を控除した額に相続税が課税されます。

つまり、相続財産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。

不動産だけで判断すると、間違えやすいので注意してください。

4-2．登録免許税は不動産評価額の2％

遺贈の登記を申請する際には、登録免許税を納める必要があります。

• 第3者｜不動産評価額×2％
• 相続人｜不動産評価額×0.4％

相続人の税率が低いのは、実質的に相続登記と変わらないからです。
※相続登記の税率は0.4％

不動産の評価額によっては、意外と登録免許税が高いので気を付けてください。

4-3．第3者に遺贈すると不動産取得税

原則として、第3者に不動産を遺贈すると、不動産取得税が課税されます。
※相続人への遺贈は非課税。

ただし、第3者への遺贈が包括遺贈であれば、不動産取得税は課税されません。

以下は、地方税法の条文です。

第七十三条の七　道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。
一　相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。）による不動産の取得

上記の条文をまとめると、以下のようになります。

受遺者	特定遺贈	包括遺贈
相続人	ー	ー
第3者	課税	ー

不動産を第3者に遺贈するなら、不動産取得税にも注意してください。

5. 不動産を遺贈する際の注意点

不動産の遺贈を検討しているなら、注意点も確認しておいてください。

• 遺留分侵害額ならは受遺者が請求対象
• 不動産の遺贈を断る受遺者もいる
• 受遺者が先に亡くなると遺贈は無効

それぞれ説明していきます。

5-1．遺留分侵害なら受遺者が請求対象

不動産の遺贈により、相続人の遺留分が侵害されると、受遺者が遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。

遺留分

相続人に保障された最低限の相続分

遺留分侵害額請求は金銭請求なので、受遺者が現金を用意できないと、不動産を処分して用意する必要があります。

不動産を遺贈する場合は、遺留分侵害に注意してください。

5-2．不動産の取得を断る受遺者もいる

不動産を遺贈するという遺言書を作成しても、受遺者が断る可能性はあります。

以下は、遺贈を断る主な理由です。

• 不動産が不要
• 親族が反対した
• 相続人と揉めるのが嫌
• 遺留分を支払う現金がない

気が変わったから断る人もいますし、親族から反対されて断る人もいます。

そして、不動産の遺贈が断られると、遺贈の効力は発生しません。
※遺言書自体は有効。

遺言書の効力が発生しなかった部分（不動産）は、原則どおり相続人が引き継ぎます。

5-3．受遺者が先に亡くなった場合

遺言書の効力が発生する前に、受遺者が亡くなると、遺贈の効力は発生しません。

そして、遺贈の対象だった不動産は、原則どおり相続人が引き継ぎます。

受遺者の相続人が受け取るわけではないので、勘違いしないように注意してください。

6. 不動産を遺贈以外の方法で渡す

不動産は遺贈だけでなく、その他の方法でも渡せます。

• 生前贈与で渡す
• 死因贈与で渡す

ただし、遺贈とは違う部分もあるので、確認しておいてください。

6-1．生前贈与で不動産を渡す

不動産を遺贈ではなく生前贈与で渡す場合、以下の点に注意してください。

• 相手の承諾が必要
• 贈与税は高額
• 撤回は制限あり

不動産を贈与するには相手の承諾が必要です。贈与者の意思表示だけでは成立しません。

相続税と違い贈与税は高額です。基礎控除額も低いので、税金が発生する可能性は高くなります。

遺贈はいつでも撤回できますが、贈与の撤回は制限があります。書面による贈与は撤回不可なので注意してください。

6-2．死因贈与で不動産を渡す

不動産を遺贈ではなく死因贈与で渡す場合、以下の点に注意してください。

• 相手の承諾が必要
• 放棄は原則不可

死因贈与は遺贈の規定が準用されていますが、契約なので相手の承諾が必要です。

遺贈は受遺者が自由に放棄できますが、死因贈与は原則として放棄できません。契約なので死亡と同時に不動産の所有権は移転します。

7. まとめ

今回の記事では「不動産の遺贈」について説明しました。

不動産を遺贈する相手に制限はないので、相続人以外の第3者であっても問題ありません。

遺言書に不動産を記載する場合は、誰が読んでも分かるように書きます。遺言書は遺贈の登記で使用するので、不動産が特定できないと意味がないからです。

遺贈の登記では遺言執行者も必要になるので、遺言書で指定しておきましょう。

不動産を遺贈すると、以下の税金が関係します。

• 相続税
• 登録免許税
• 不動産取得税

受遺者が誰かによって、課税の有無や税率が違います。

不動産の遺贈には注意点もあるので、しっかりと確認しておいてください。