同性婚に関係する不動産登記｜登録免許税は地味に高額

同性カップルが不動産を購入するときや、同性パートナーに不動産を残すときには、不動産登記が必要になります。

不動産登記を専門家に依頼すると、依頼料と登録免許税が発生します。
意外に高額になるので、不動産登記が必要になる場合について説明していきます。

1．不動産購入時の登記

同性カップルが不動産を購入すると、4つの登記が関係します。

1‐1．建物表題登記

同性カップルで注文住宅を購入した場合や、未登記の不動産を購入すると必要になります。

表題登記ヒョウダイトウキとは、建物の出生届けのようなものです。建物を新築した場合は法務局に届け出をします。

登録免許税は必要ありませんが、専門家報酬は発生します。

表題登記の申請を専門家に依頼する場合は、司法書士ではなく土地家屋調査士です。

1‐2．所有権保存登記

所有権保存登記とは最初にする所有権の登記です。

登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の4です。

新築物件の場合は、建物表題登記と所有権保存登記の2つが必要になります。

1‐3．所有権移転登記

中古物件等を購入すると、売主から同性カップルへの所有権移転登記が必要です。

売買を原因として所有権移転登記をします。

登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

1‐4．抵当権設定登記

住宅ローンを組んでいる場合は不動産に抵当権の設定をします。

登録免許税は住宅ローン借入額の1,000分の4です。

住宅ローンを完済したときは抵当権抹消登記をします。不動産1件につき1,000円です。

住宅ローンについては下記の記事をご覧ください。

2．同性パートナーに不動産を残す

同性パートナーに不動産を残す方法は複数あります。

2‐1．生前贈与

亡くなる前に不動産を贈与することで、同性パートナーに残す場合です。

贈与を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

ただし、不動産を贈与すると贈与税が高額になるので、選択する同性カップルは少ないと思います。

2‐2．死因贈与

契約は生前に行いますが、効力発生は贈与者の死亡時になります。

贈与を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

死因贈与は贈与税ではなく相続税の課税対象です。

死因贈与契約書は公正証書で作成する方が安全です。

2‐3．遺贈

遺言書により同性パートナーに不動産を遺贈する場合です。

遺贈を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

同性パートナーに遺贈する場合は、遺言執行者を指名しておくと便利です。
なぜなら、通常は同性パートナーと相続人が共同申請をするところ、同性パートナーと遺言執行者の共同申請になるからです。

受贈者（同性パートナー）を遺言執行者にしておけば、1人で名義変更をすることができます。

2‐4．信託終了による承継

信託終了により同性パートナーが、不動産を承継する場合です。

登記が2つ必要になります。
信託財産引継を原因とする所有権移転登記と信託登記の抹消。

所有権移転は固定資産税評価額の1,000分の20です。
信託抹消は不動産1個につき1,000円です。

2‐5．養子縁組による相続

同性パートナーと養子縁組をしている場合は、相続を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の4です。

養親から養子、養子から養親どちらの相続でも登録免許税は同じです。

不動産を同性パートナーに残す場合、養子縁組による相続だけ登録免許税が低くなります。

3．その他の場合

可能性として考えられるケースについても、まとめて書いておきます。

3‐1．持分放棄

ペアローン等で不動産を購入した場合は、同性カップルで共有している状態です。

共有不動産の持分は放棄することができます。
放棄した持ち分は、共有者（同性パートナー）に移ることになります。

持分放棄を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

実質的に生前贈与と変わらないので、同性カップル間で行うことは少ないと思います。

3‐2．特別縁故者

亡くなった人に相続人がいない場合、同性パートナーは特別縁故者として不動産を取得する可能性があります。

特別縁故者については『同性婚と特別縁故者｜パートナーが最後に頼る手段』をご覧ください。

民法第958条の3の審判を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

特別縁故者制度に頼らなくても大丈夫なように、生前に相続対策をしておきましょう。

3‐3．特別縁故者不存在

特別縁故者として認められなかった場合でも、不動産が共有であれば取得する可能性があります。

特別縁故者の不存在が確定すると、共有者（同性パートナー）へ持ち分は移転することになります。

特別縁故者不存在確定を原因とする所有権移転登記をします。
登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20です。

4．まとめ

同性カップルが不動産を購入すると、不動産登記も必要になります。

専門家への依頼料と登録免許税は意外と高額になります。いつ必要になるかを把握しておくと対策も立てやすいと思います。

同性パートナーに不動産を残す場合の登録免許税は、基本的には固定資産税評価額の1,000分の20になります。相続対策をする際には税金の支払いにも備えてください。

同性パートナーへの遺贈の登記は、第3者対抗要件になりますので必ず行ってください。